房产估价师考试考点精讲
学习知识要善于思考，思考，再思考。下面由小编为大家提供2018房产估价师考试《经营与管理》考点精讲，希望能帮助到大家备考房地产估价师考试。
经济评价指标与方法
清偿能力指标及其计算
1.利息：
按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息;还款当年按年末偿还，按全年计息。
还本付息的方式包括以下几种：
(1)一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息;
(2)等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;
(3)等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息;
(4)一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息;
(5)“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
2.借款偿还期：
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
3.利息备付率：
利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应 ……此处隐藏295个字……流动比率：
流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。
流动比率越高，说明营运资本(即流动资产减流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权就越安全。通过这个指标可以看出百元流动负债有几百元流动资产来抵偿，故又称偿债能力比率。在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上，因此人们称之为“银行家比率”或“二对一比率”。
对房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率。因为房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
7.速动比率：
速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。
该指标属短期偿债能力指标。它反映企业或项目流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它必须在流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差，至少也需要经过销售和收账两个过程，且会受到价格下跌、损坏、不易销售等因素的影响。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100014。
资产负债率、流动比率、速动比率指标，通常结合房地产开发经营企业的资产负债表进行计算，反映房地产开发经营企业的清偿能力。对于大型综合性开发经营企业，通常不需要针对其具体的房地产开发项目或投资项目编制资产负债表，也就很少计算房地产开发投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率指标。但对于仅开发或投资一个项目的房地产项目公司而言，企业和项目融为一体，此时计算企业的资产负债率、流动比率和速动比率指标，同时也就反映了房地产开发或投资项目的清偿能力。
