房产估价师考试《经营与管理》高频考点
一.建筑物折旧的求取方法
(1)年限法
1)利用年限法求取建筑物的折旧时，建筑物的寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。 .
2)直线法：它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
3)成新折扣法：以建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。
(2)市场提取法
(3)分解法
分解法是求取建筑物折旧最复杂、最详细的衡量折旧的方法。
二.土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。
(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。
对于土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。
对于土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限那部分寿命后计算建筑物折旧的。
三、成本法：
1.成本法适用的估价对象：
①新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产都可 ……此处隐藏689个字……定不可续期和已约定不可续期。当土地使用期限届满。分受让人申请续期和不申请续期两种情况;二是销售费用计算利息。销售费用计息时，一定要先区分清销售费用发生的时间，即销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。
(3)在通常情况下，土地报酬率一般指的是年报酬率。
(4)开发利润无论是在成本法中还是假设开发法中都不计息。
(5)关于单利和复利，存款和贷款，可以用单利，
也可用复利。只是为了计算的方便，根据单
利和复利的换算公式，把单利换算成复利。
(6)传统方法虽然不考虑各项收入、支出的时间。但是一定要计算利息。
(7)在计算建筑物折旧的时候，可分两种情况考虑：住宅与非住宅，住宅是自动续期的，应按
建筑物经济寿命计算建筑物折旧，对于非住宅，要区分约定不可续期或未约定不可续期两种情形。
(8)重新购建价格含义中有“购”和“建”双重含义，对于重新购置的价格，是要用市场法来
求取的，对于重新建造的价格是积算价格，可用成本法计算。
(9)征收国有土地上的建筑物来获得土地是指城市房屋拆迁情形，征收是收回土地使用权，征
用是暂时借用土地使用权，其中，土地所有权没有改变。
(10)为了更好的加深对功能折旧的理解，现提供一个公式，仅供参考!该功能落后空调系统
的重建成本(现有项目成本)一该落后空调已计提折IH+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费
用一该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)一该新的功能空调系
统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。
